Högsta domstolen (HD) meddelade den 29 oktober 2019 dom i ett mål mellan två privatpersoner gällande så kallat dolt fel i lägenhet. Målets försättningar var att en köpare förvärvat en lägenhet i centrala Stockholm för 7,5 MSEK, och efter tillträdet upptäckt att det badrum som renoverats, och vid tiden för köpet var sex år gammalt, varit behäftat med allvarliga fel och behövde göras om.
Köparen tappade i tingsrätten som ogillade käromålet, men hovrätten gick på köparens linje och ändrade tingsrättens dom och tillerkände köparen ersättning för felet.
HD ändrade hovrättens dom och menade sammanfattningsvis att för det fall det inte finns särskilda omständigheter där köparen lider men på grund av exempelvis inskränkt nyttjandemöjlighet så gäller att ”Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; i annat fall är varan inte felaktig i den mening som avses i 19 § första stycket 3 köplagen.”.
HD påtalar att felet som innebär att badrummet behövdes göras om till en kostnad som uppgick till cirka 200 000 kr vilket motsvarar mindre än 3% av köpeskillingen, och anger att Bostadsrättslägenheten därför inte kan anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris. Lägenheten skall därmed inte anses vara felaktig.
HD kopplar således fråga om fel, och felets värde direkt till nivån på köpeskillingen vilket innebär att det som utgör köprättsligt fel i en mindre stad med billigare lägenheter inte utgör köprättsligt fel i en större stad där lägenheterna betingar högre priser. Detta även om det är exakt samma fel, som kostar exakt lika mycket att avjälpa.
HD:s dom innebär såvitt kan bedömas att köpare inte slentrianmässigt bör acceptera ”befintligt skick”-klausuler i köpekontrakt, och att mäklare och andra aktörer som tillhandahåller kontraktshandlingar bör göra köpare uppmärksamma på om/att klausulen finns, och vad denna kan få för följder för köparen.