Vad gäller frågor om försenat tillträde och diffusa datum för upplåtelse och tillträde har det både kommit ny lagstiftning på området som reglerar frågan, och även en del domstolspraxis som ger rättstillämparens syn i vissa specifika fall. Sammanfattningsvis säger den senaste rättspraxisen att det i någon mån är svårare för säljaren/upplåtaren att lägga risken för förseningar på förhandstecknaren.
Vad gäller höjningar av månadsavgift, som aviseras redan innan lägenheten byggts, är läget i fråga om förhandstecknaren har rätt att frånträda köpet lite oklar. Uppenbart är att många föreningar som har ingått förhandsavtal nu aviserar att man måste höja årsavgiften för att täcka föreningens ökade lånekostnader. Vad säger då lagstiftningen på området?
Kortfattat kan sägas att den som tecknat förhandsavtal har rätt att frånträda avtalet om den höjning som aviseras utgör en väsentlig höjning av avgiften (5 kap 8 § 3 p Bostadsrättslagen). En grundförutsättning för att förhandstecknaren skall ha rätt att frånträda avtalet är att förhandstecknaren säger upp avtalet inom tre månader från att denne fått kännedom om höjningen. På vilket sätt förhandstecknaren skall ha fått kännedom om höjningen framgår i regel i förhandsavtalet där det anges på vilket sätt parterna skall skicka meddelanden till varandra. Detsamma gäller om förhandstecknaren vill säga upp avtalet. Denne bör då använda den metod som finns angivet i avtalet (exempelvis skriftligen till säljarens/upplåtarens adress).
Den avgörande frågan är förstås hur stor skall den aviserade avgiftshöjningen vara för att den skall anses vara väsentlig och ge förhandstecknaren rätt att frånträda? Inledningsvis kan konstateras att ”väsentlig” enligt ordalydelsen är ett så kallat subjektivt rekvisit. Det innebär att det som är väsentligt för en förhandstecknare inte behöver vara det för en annan.
Som lagen är utformad går det förstås inte att säga att någon exakt nivå på höjningen skall anses väsentlig, i så fall hade lagstiftaren skrivit detta i lagtexten.
I de förarbeten som legat till grund för lagen står i relevanta delar följande angivet.
Proposition 1971:12 s 42: ”Vad härefter angår årsavgiften torde det inte vara möjligt att förbjuda varje höjning av det belopp som har angetts i den ekonomiska planen. Det kan finnas många anledningar till att årsavgifterna behöver ändras. Kapitalkostnaderna kan t.ex. ha ökat på grund av att räntan har stigit eller anskaffningskostnaderna höjts enligt index i byggnadsavtalet. En annan anledning kan vara att föreningen genom fyllnadslån med hög ränta och stora amorteringar har täckt viss överkostnad. För att begränsa föreningarnas möjligheter att belasta bostadsrättshavarna med högre kostnader än som har angetts i den ekonomiska planen och för att fixera den ram inom vilken upplåtelse av bostadsrätt skall ske, föreslår kommittén att årsavgiften inte skall få höjas med mer än 10 % på grund att andra förhållanden än sådana som föreningen visar står utanför dess kontroll.”.
På sidan 84 i samma proposition anför departementschefen i sin kommentar att det måste ske en prövning i det enskilda fallet.
Den praxis som kommer att utarbetas kommer troligen att handla om att föreningarna vägrar låta förhandstecknare frånträda förhandsavtalet på grund av att föreningarna hävdar att de höjningar som behöver ske kanske är väsentliga, men ligger utanför föreningens kontroll. Och därför skulle det vara ”obilligt” mot föreningen och övriga medlemmar i föreningen om förhandstecknarna ges rätt att frånträda förhandsavtalet.
I proposition 1990/91:92 s 187 anges följande ”Punkten 3 (dvs Bostadsrättslagen 5 kap 8 § 3 p) innehåller bestämmelser om uppsägning när avgifterna för bostadsrätten blivit väsentligt högre än vad som beräknats enligt förhandsavtalet. Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha någon betydelse för rätten till frånträde (se dock nedan). Som utredningen uttalat får det överlämnas till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går för att en höjning skall anses "väsentlig". Den information som föreningen lämnar i kosmadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås bör givetvis spela en roll i sammanhanget. Om förhandstecknaren redan när avtalet skrevs haft anledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre, bör också detta förhållande kunna beaktas.”
Ett problem för förhandstecknaren är förstås också att de grunder som föreningen kan anföra för avgiftshöjningen också utgör samma problem för förhandstecknaren. Kraftiga räntehöjningar och inflation innebär förstås kostnader och påfrestningar även för förhandstecknarens ekonomiska situation. Vad händer om banken/kreditgivaren inte kan låna ut pengar till köpet för att förhandstecknarens kalkyl inte längre ”går ihop” på grund av den väsentligt höjda avgiften?
Audere Advokatbyrås råd till förhandstecknare och föreningar är att noga följa rättsutvecklingen och beakta den praxis som utarbetas innan några beslut gällande frånträdande eller förvägran av begärt frånträde sker. Förhastat agerande kan medföra skadeståndsskyldighet till betydande belopp.